نظرا لحجم التطور العمراني الهائل الذي شهده المغرب في السنوات الأخيرة، سواء من حيث الكم أو من حيث الكيف، قام المشرع المغربي بإعادة النظر في مجموعة من القوانين الخاصة بالمجال العمراني والمنظمة لعملية البناء وبكل ما يرتبط بها على أساس وضع قانون خاص يتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المقسمة إلى شقق والذي يرجع تاريخه إلى 16 نوفمبر 1946.
في هذا المقال سنتطرق إلى التفصيل في مجموعة من الأحكام العامة وكذا بعض القوانين الخاصة بتدبير نظام الملكية المشتركة!
يجري سريان الأحكام العامة المتعلقة بنظام الملكية المشتركة على العقارات المبنية، المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات مشتركة ملكيتها بين عدة أشخاص ومقسمة إلى أجزاء، يضم كل جزء منها جزءا خاصا وحصة في الأجزاء المشتركة، كما تسري هذه الأحكام على مجموعة من العقارات المبنية، وعلى مختلف الإقامات المؤلفة من بنايات متلاصقة أو منفصلة وبها أجزاء مشتركة مملوكة على الشياع لمجموع الملاك.
إلى أي حد يمكن أن يساهم نظام الملكية المشتركة في تحقيق التوازن بين المصالح المشتركة والمصالح الفردية في ملكية ذات الملك المشترك ؟
إهتم المشرع بهذا النظام وفق ظهير 1946 وفي القانون 18.00 المتعلق بتنظيم الملكية المشتركة. كما تتجلى أهمية هذا القانون في كونه أداة أساسية للتنظيم الجماعي للملكية ذات الملك والنفع المشترك. بحيث أنه يحدد الغرض الذي خصصت له الشقق والطبقات والمحلات، كما يحدد شروط وكيفية الانتفاع بالأجزاء المشتركة وغيرها من الجوانب المتعددة التي ينظمها.
عادة ما يوضع نظام الملكية قبل نشأة الملكية المشتركة أي قبل إخضاع العقار للنظام المنظم لها، و قبل بيع الجزء الأول منه لأحد المشتركين و خلال هذه المرحلة تختلف طريقة وضعه حسب الظروف التي يخضع فيها العقار للنظام القانوني للملكية المشتركة، و ذلك قد يتأتى عن طريق مبادرة من المنعش العقاري أو بمبادرة بالتقسيم الذي يعمد إلى بيع الطبقات أو الشقق أو المحلات مع تحرير نظام للملكية المشتركة كما يحدد شروط الإقامة في العمارة، أيضا قد يحصل هذا عندما يعمد مالك عقار مبني قديم إلى تقسيمه إلى شقق أو محلات تباع لملاك مختلفين، فيعمد إلى إعداد ذلك النظام قبل مباشرة بيع أجزاء العقار ويرفق بعقد شراء، ففي حالة تشييد بناء جديد، فالمقتني إما يكتتب في حصص لشركة البناء و التخصيص أو يشتري مباشرة جزء من الملكية المشتركة.
وفي حالة ما إذا كان العقار غير محفظ، ففي هذه الحالة يودع نظام الملكية المشتركة والتعديلات التي قد تلحقه لدى كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية الواقع العقار بدائرة نفوذها، ويجب أن تحرر جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية المشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطلان.
و تجدر الإشارة إلى أنه بالرغم مما قيل فإن بنود قانون 18.00 قابلة للتعديل على اعتبار أن ما يرغب فيه ملاك عمارة قد لا يرغب فيه ملاك عمارة أخرى تبعا لتأثير مجموعة من العوامل الثقافية أو الاجتماعية و تأسيسا على ما سبق هناك بعض البنود التي تعتبر باطلة إذا ما تضمنها نظام الملكية المشتركة ومنها :
– تقييد حرية المالك في نظام الملكية بعدم قابلية بيع جزئه الخاص أو النص على عدم إمكانية بيع الأجزاء المشاعة و هذه الأخيرة تعتبر تابعة للملكية الخاصة.
– كذلك لا سبيل على إمكانية التزام الشريك ببيع ملكه أو جزئه في حالة عدم احترامه لنظام الملكية
– كما تعتبر باطلة البنود التي تمنع على المالك الشريك في حالة إذا لم يؤد ما ينوبه في التحملات من الانضمام إلى اتحاد الملاك أو مجلس الاتحاد .
Avito Mag تشكركم على حسن متابعتكم لهذا المقال، لا تترددوا في إرسال آرائكم وتعليقاتكم. كما ندعوكم لاكتشاف قائمة خاصة بأبرز العروض العقارية الممتازة من خلال زيارة موقع أفيتو بالضغط هنا !
